삐딱한 땅에서 연 9% 수익 올리는 '마이바움 휘경 1'

―삐딱한 땅에서 연 9% 수익 올려. 월세로 1200만원 버는 ‘마이바움 휘경 1’.

대기업에 근무하다가 몇 년 전 은퇴한 K씨. 먼 일이라고 생각했던 은퇴가 현실로 다가왔고, K씨 또한 노후대비책을 마련하는 것이 시급했다. 남들처럼 장사를 해볼까도 생각했지만 퇴직금을 모두 쏟아 부어 경험도 없이 장사를 시작했다가 쫄딱 망한 친구들을 보고 마음을 접었다.

때마침 K씨가 직장에 근무하던 시절에 20~30대 젊은 직원들이 집 문제로 고민하던 생각이 문득 떠올랐다. 집은 멀고, 회사 근처에서 집을 구하기도 힘들고, 가구나 전자제품 등을 모두 구입해야 하는 비용까지도 부담스럽다는 것이다. K씨는 직장인을 위한 주택임대사업으로 방향을 잡았다.

건축 전 전경(좌)과 건축 후 전경

싼 땅 찾는 것부터 임대까지 단계별로 꼼꼼히 체크해야

K씨는 수익형 부동산 중에서 매월 고정적인 임대수익을 얻을 수 있는 도시형생활주택 사업을 하기로 결심했다. 우선 싸고 좋은 땅을 매입하는 것이 시급했다. K씨는 발품을 판 끝에 동대문구 휘경동에 위치한 231㎡(70py) 부지를 매입했다.

K씨의 대지는 지하철 1호선 회기역에서 200m 남짓 떨어진 곳에 위치해 있고, 도보로 3분 안에 도착할 수 있어 접근성이 좋은 유리한 입지조건을 가지고 있었다.

하지만 코너에 위치한 대지의 형상이 도시형생활주택을 건축하기에는 건물의 형태가 부정형이었고 면적도 작은 편이었다. 대지가 갖고 있는 특성을 최대한 끌어내어 설계하는 것이 관건이었다.

발코니 확장을 통해 용적률을 최대한으로 끌어올렸다. 오른쪽은 건물 외관.

‘마이바움 휘경 1’은 다행히 대지에 접한 도로가 북측에 있었다. 이 때문에 일조권사선제한을 유리하게 적용 받아 용적률을 최대한으로 확보할 수 있었다.

또한 발코니 확장을 통해 190%였던 용적률을 실사용 용적률 248%까지 높임으로써 토지의 효용성을 최대한 끌어올렸다. 대지가 코너에 위치한 특성을 활용해 외관디자인 및 외장재를 차별화해 건물이 더욱 부각돼 보이도록 했다.

이동 잦은 직장인 유치 위해 침대 제외한 모든 가구 배치

‘마이바움 휘경 1’은 2~5층까지는 전용면적 12㎡ 규모의 원룸형 도시형생활주택 총 24세대로 계획됐다. 전용면적 규모가 작은 편이었지만 K씨는 각 세대 발코니 확장으로 실사용 면적을 15~17㎡까지 높여 입주자들이 세대공간을 더 넓게 사용할 수 있게 설계했다.

모든 세대에는 TV, 냉장고, 드럼세탁기, 에어컨, 붙박이장 등 빌트인 가구와 가전을 배치해 입주자의 가전제품 구입비용에 대한 비용 부담을 최소화했다. 이는 지역 이동이 잦은 직장인과 같은 1인 가구들이 선호하기 때문에 임대 시 유리하다.

'마이바움 휘경 1'의 세대 내부와 1층 필로티의 모습.

1층 필로티 공간에는 6대 차량이 주차 가능하도록 계획했고, 자전거 이용자들을 위한 자전거 보관소도 설치했다. 주차장과 엘리베이터 앞에는 방범을 위해 CCTV와 호출 장치를 설치하여 밤늦게 귀가하는 입주자들이 안심할 수 있도록 배려했다.

‘마이바움 휘경1’은 토지 이용의 극대화가 공간계획 및 외관디자인에 그대로 반영된 사례로 정면과 좌측 면의 곡면매스를 통해 실제보다 볼륨감이 커 보이도록 건축했다.

송판널 모양의 노출콘크리트 외벽에 친환경 NT판넬 등의 마감재를 사용했고, 차별화된 건물 디자인을 위해 색채ㆍ인테리어ㆍ마감재에 공을 많이 들였다. 1층 주차장 필로티 한쪽에는 마이바움의 상징인 자작나무 3그루를 심어 브랜드 이미지도 부각시켰다.

건축주 K씨는 각 세대 임대료를 보증금 1000만원에 월 임대료는 50만원으로 책정했다. 매달 1200만원의 임대수익을 올려 대출 레버리지를 적용했을 경우 연간 9~10%의 수익률을 올릴 수 있었다. 이는 웬만한 금융상품보다 훨씬 높은 수익률이다.

K씨는 여기서 그치지 않고 앞으로도 싸고 좋은 땅을 매입해 신축 후 임대사업을 하다가 매각하는 방식의 건설임대사업을 할 예정이다. 고정적인 임대수익을 얻고, 차후 매각을 하게 되면 지가상승을 통한 이익까지 얻을 수 있기 때문이다.

서용식

수목건축 ㆍ 플러스엠파트너스 대표

E-mail : ceo@soomok.com

서용식 대표이사는 소형주택에 관한 대한민국 최고 전문가로 꼽힌다..

서용식 대표이사는 소형주택에 관한 대한민국 최고 전문가로 꼽힌다. 서 대표는 소형주택에 문화와 소통을 접목시켰다. 그는 주택의 순수한 주거기능 뿐만 아니라 그 안에서 살아가는 사람들의 라이프스타일과 주거환경 개선까지를 고려하는 아이디어를 제시한다.

서 대표는 서울시 소형주택 활성화 TF팀원으로 활동하면서 서울시ㆍSH공사와 함께 강소주택 모델개발 및 미래주택 방향에 대한 연구를 진행했고, ‘2012 더 나은 주거문화 만들기 아이디어 공모전’을 주최하기도 했다. 현재, 일ㆍ소득ㆍ공유가치가 있는 지속 가능한 행복마을 만들기에 앞장서고 있다.

강연 활동에도 열심인 서 대표의 대표 저서로는 ‘수익형부동산의 해답 도시형생활주택’, ‘임대주택수익 극대화의 기술’, ‘살고 싶은 집, 갖고 싶은 건축을 찾아서’, ‘도시형생활주택 성공스토리 1, 2’ 등이 있다.

입력 : 2014.02.24