"빚 1억→순자산 40억"…38세 직장인의 전국구 부동산 투자비법

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직장생활 1년차 욕심만 앞섰던 주식·사업투자로 1억원 넘는 빚을 떠안은 청년이 있다. 열심히 일하고 받은 월급으로 대출 이자만 갚아나가는 '마이너스 인생'이 지속됐다.

청년은 경제적 자유를 얻고 싶어 회식과 모임을 마다하고 공부에 매달렸다. 그리고 2016년 종잣돈 4000만원으로 시작한 부동산 투자로 4년6개월여 만에 순자산 40억원을 달성했다.

인플레이션과 화폐가치 하락, 부동산 가치상승에 확신을 갖고 전국을 무대로 공격적인 투자에 나선 결과다. 원하던 꿈을 이루고 파이어족의 삶을 앞둔 전북 전주에 사는 38세 직장인, 붇터린치(닉네임)를 만났다.

<붇터린치님의 투자 이야기를 담은 인터뷰 영상은 유튜브 채널 '싱글파이어'에서 찾아보실 수 있습니다. 인터뷰는 친근한 소통을 위해 반말 컨셉으로 진행했습니다.>

"똑같은 직장인인데 나만 마이너스 인생"

Q. 사회초년생 때부터 투자에 적극적이었다고?
A. 어릴 때 '자가'에서 지내본 적이 없어. 부모님께서 집을 소유해본 적이 없었기 때문에 사회에 나가면 돈을 벌어서 내 집을 먼저 사야겠다는 열망이 강했어. 금융권에 입사한 후에 친한 형님이 고급정보라고 알려줘서 2010년쯤 태양광, 신재생에너지 쪽으로 주식투자를 했어. 기업분석 이런 거 없이 무작정 대출 5000만원 받고 모아놨던 돈 보태서 8000만원을 투자했다 날렸지. 이후에 또 앵그리버드 의류사업을 추천받아서 무작정 투자했다 실패했어. 그렇게 1억이 넘는 빚이 생겼고 월급으로 이자만 매달 갚아나가던 상태였지. 그 와중에도 정신 못 차리고 매달 카드값을 200~300만원씩 썼어. 힘들게 일하니까 보상심리 같은 게 있었던 것 같아.

Q. 저축과 재테크에 눈을 뜬 계기는?
A. 2012년 직장생활 3년차에 연수원에서 대구에서 온 동기를 만났어. 비슷한 시기에 결혼하는 걸 알게 돼 얼마나 모았냐 이런 이야길 했어. 나는 모아둔 돈이 거의 없다고 했더니 그 친구는 입사 3년만에 1억을 모았다고 하더라고. 너무 충격을 받았지. 연봉을 단순 계산해도 거의 돈을 쓰지 않고 모아야 가능한 금액인데 어떻게 그게 가능하냐고 했더니 결혼하려고 악착같이 모았다고 하는거야. 같은 회사를 다니고 같은 연봉을 받는데 누구는 1억을 모으고 누구는 빚만 1억 넘는 마이너스 인생을 살았던 거지. 내가 너무 한심한 거야. 그날 집에 돌아와서 혼자 멍하니 '어떻게 해야 하나' 생각했어. 그리곤 서점에 가서 부동산 책을 그 자리에서 한 권 다 읽고 집에 와서 20권을 추가 주문했어. 어떻게든 돈을 벌어야겠다, 주식과 사업은 망했으니 부동산에 걸어봐야겠다 생각을 했지.

"난 전국구 부동산 투자자, 지방 살아도 누구나 할 수 있어"

Q. 본격적인 부동산 투자는 어떻게 시작했어?
A. 첫 투자는 2013년 경매를 공부해서 광주에 구축 아파트를 하나 낙찰받은 거였는데 그 이후로 수십번 패찰만 해서 제대로 된건 2016년부터 시작했다고 봐야 돼. 부동산 책을 열심히 읽고 공부하다 보니까 분양권 투자를 해야겠다 싶었어. 당장 돈이 없으니까 5000만원 이하 소액으로 투자할 수 있는 것, 저평가, 미분양 지역을 고르겠다는 원칙을 정했지. 종잣돈도 아내가 모은 4000만원이 전부였어. 당시 분양권 투자는 계약금 10%만 있으면 됐기 때문에 매입해서 전세 맞추고 들어오는 자금을 재투자하는 방식으로 투자를 이어나갔어. 수도권은 용인·수원, 충청도는 신도시, 세종시, 호남은 전주·광주, 경상도는 부산·대구 이런 곳들에 분양권 투자를 하거나 갭투자를 총 20채 가량 했어.

Q. 전국 단위 투자를 한 이유와 현재 보유 물량은?
A. 15채는 아직도 보유하고 있어. 개인과 주택임대사업자로 적절히 나눠 가지고 있고 정부가 주는 혜택에 따라 준공공 장기임대로 8년 이상 임대한 후에 세제혜택을 고려해 매도 혹은 보유할 예정이야. 현재 자산의 90% 가량이 부동산인데 차차 현금 비중을 키워나갈 생각이야. 내가 사는 지역이나 수도권이 아닌 전국을 투자 대상으로 삼은 건 시장 흐름을 잘 알고 있었기 때문이야. 최근 4년간 가장 많이 오른 지역은 분당, 세종이고 가장 적게 오른 지역은 충북, 경남이야. 주택시장엔 '갭 메우기'라는 게 있는데 서울 부동산이 오르면 후발 지역들이 따라 오르게 돼 있고 신축이 오르면 구축이 그 갭을 축소하는 흐름인거지. 정부가 수도권을 규제하면 그 유동성은 지방으로 갈 수밖에 없고 지역마다 수급을 잘 체크해서 유망한 지역에 투자하면 투자금 대비 높은 수익을 얻을 수 있는거야.

Q. 내가 잘 모르는 지역에 투자하는 게 쉬운 일은 아닐텐데?
A. 확신을 가져야만 투자할 수 있어. 나는 '대체 이 주택시장이 언제까지 올라갈까?' 하는 생각을 2016년부터 갖고 데이터를 분석하고 공부해봤어. 2025~2027년이 우리나라 인구의 정점이라고 하는데 그 때부터 집값이 빠질까 궁금했거든. 그런데 인플레이션과 장기적인 주택 가격 변동에 대한 데이터를 보고 집값이 오를거라고 판단했어. 미국, 영국의 1900년대 이후 주택가격지수를 보면 화폐가치가 하락함과 동시에 주택 가격은 등락을 겪으면서도 장기적으론 계속해서 우상향해왔어. 화폐가치가 내려가는 부분을 방어하기 위해 '에셋파킹'을 해야 하는데 부동산이 그 수단이 된다는 생각을 한거지. 경기에 따라 오르고 내리고 하겠지만 결과론적으론 꾸준히 오를 수밖에 없다고 생각해.

"리스크 관리 위한 투자원칙 지켜야"
Q. 역전세 같은 리스크 관리는 어떻게 했어?
A. 2019년에 용인, 동탄에 신규입주 물량이 몰리면서 나도 역전세를 한 번 경험한 적이 있어. 하지만 그게 '일시 하락'이라는 걸 알았기 때문에 대응을 한 후 버틸 수 있었어. '대세 하락'이면 포트폴리오를 조정해야 겠지만 그게 아니었거든. 그때 배운 게 부동산 투자를 할 때 '수급 체크'만 잘 해도 성공한다는 거였어.

Q. 전국구 부동산 투자자로서 원칙 같은 게 있을까?
A. 첫 번째는 '2금융권 대출'은 절대 안 받는 게 원칙이야. 타인의 자본도 이용하지 않는 게 원칙이고. 아내와 맞벌이를 하는데 저축은 투자를 하기 위해 잠깐 돈이 머무르는 과정이라는 마인드를 가졌어. 열심히 모아서 어느 정도 목돈이 되면 또 투자하고 투자하고 하면서 자산을 불려나간거지. 사실 2016년에 투자를 시작할 때 2025년쯤 10억원을 달성하는 게 목표였는데 저축과 재테크를 적극적으로 병행하면서 목표를 훨씬 초과달성할 수 있었어.

Q. 순자산 40억 달성 후 포트폴리오 조정은?
A. 부동산 비중이 90%인데 2025년까지 20~30%를 배당주식 등으로 현금흐름을 만드는 데 투자할 생각이야. 그동안에는 시세차익형 투자에 집중했다면 앞으로는 수익형 자산을 구축하는 데 집중할 생각이야. 최근에 내가 주주로 있는 법인을 통해 프리미엄 독서실과 아이스크림 매장을 열었는데 월 최소 500만원 이상의 현금흐름을 창출하고 있어. 내년까지 월 현금흐름을 2000만원까지 늘리는 게 목표야.

"게임의 룰이 바뀌면 투자자는 또 다른 길을 찾는다"

Q. 정부 규제로 부동산 투자가 어려워진 데 대한 생각은?
A. 게임의 룰이 많이 바꼈어. 세금도 늘어나고 규제도 심해졌지. 그런데 이제 더 이상 투자가 어렵다고 생각하면 내 뇌는 거기서 멈춰. 투자자들은 여전히 공시지가 1억 미만의 주택이나 재개발 물건, 근린상가 경매 등 다양한 영역을 찾아 투자하고 있거든. 서울 역세권 신축 아파트 시세차익형 투자, 여기에만 골몰할 필욘 없어. 투자는 끊임없이 공부하고 실행하면서 언제든 해나갈 수 있는거야. 아직도 돈을 벌 수 있는 기회는 널렸는데 내가 가지고 있는 고정관념이나 편견 때문에 그 기회를 보지 못하는 거지.

Q. 파이어족을 꿈꾸는 2030 직장인들에게 조언이 있다면?
A. 경제적 자유를 얻고 시간 여유가 생기면서 나는 가족들과 많은 시간을 보낼 수 있어서 행복해. 이렇게 되기 위해선 내 인생의 목표를 기록하고 실천해야 돼. 나는 내 자산 목표와 내가 경제적 자유를 얻고 싶은 이유를 스스로에게 끊임없이 물어보고 적고 되새겼어. 오늘 뭘 먹을까, 주말엔 어디갈까 이런 걸 고민하는 직장인의 마인드로 살지 말고 공부하고 실행하는 투자자의 마인드로 살아야해. 현실에 안주하지 말고 끊임없이 노력해야만 목표를 이룰 수 있어. 지금 직장생활이 힘들면 당장 자산이 있는지, 준비된 현금흐름이 있는지 냉정하게 돌아봐야돼. 없다면 근로시간이 끝난 후에 불가피한 모임과 약속은 최대한 자제하고 나만의 장소에서 공부해. 분명히 기회는 오게 돼 있어.

 

신희은 기자 gorgon@mt.co.kr    [머니투데이]    입력 2021.06.09