■“나는 땅은 사도 집은 안샀다”
전 소장은 부동산 정보업체인 스피드뱅크와 닥터아파트 영업본부 팀장을 지냈다. 지금은 직장을 그만두고 전업 투자가로 활동하고 있다. 최근 ‘대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라’를 펴내기도 했다.
-땅을 얼마나 갖고 있나.
“1순위로 새만금(전북), 2순위로 당진(충남), 3순위로 제주와 평택(경기)을 선택해 투자했습니다. 총 19만㎡ 토지를 보유했는데 데 40% 정도는 새만금 땅입니다. 앞으로 5~10년 안에 중국 관광객들이 새만금으로 몰려들 겁니다.”
-당진과 제주, 평택을 선택한 이유는.
“서해안에 있는 당진과 평택도 중국과의 교류를 기대할 수 있습니다. 중국 중산층 인구는 우리나라 전체 인구보다 많은데, 그들이 투자할 만한 1억~2억원대 땅이 바로 당진, 평택입니다. 당진은 여전히 저평가돼있어 5000만원에서 1억원을 갖고도 살 수 있는 좋은 땅이 많습니다. 평택은 그간 땅값이 꽤 올랐지만, 수서고속철도(SRT) 개통과 삼성·LG전자 산업단지 조성, 미군기지 이전 등 대형 호재가 있어 지금 사도 늦지 않습니다. 제주도도 중국인들이 공격적으로 투자하면서 땅값이 크게 올랐지만, 섬이라 땅이 한정돼있기 때문에 ‘부르는 게 값’입니다. 제주 제2공항이 완공되려면 앞으로 10년은 걸릴 텐데 그동안은 꾸준히 값이 올라갈 겁니다.”
-그 지역에서 어떤 땅을 샀나요.
“저는 땅을 고를 때 용도와 지목, 땅의 모양을 중요하게 봅니다. 먼저 용도는 계획관리지역과 자연녹지지역의 땅을 삽니다. 계획관리지역은 건폐율과 용적률이 높아서 다세대주택과 상가주택을 바로 지을 수 있는 땅입니다. 자연녹지지역은 유보지 개념이라 1종주거지역으로 종상향됐을 때 땅값이 2~3배 오를 수 있는 미래가치가 있죠. 지목은 이미 만들어진 대지(垈地)보다 임야(林野)나 전(田), 답(畓) 등 농지를 삽니다. 농지를 싸게 사서 대지로 지목변경을 하는 등 토지의 가치를 올린 뒤 되파는 거죠. 또 환금성이 좋은 직사각형이나 정사각형 모양의 땅을 선택합니다.”
-집은 없어도 땅을 사라는 이유는.
“인구는 늘어나지만 땅은 한정돼 있습니다. 좁은 땅에 모여 살 수밖에 없죠. 10년이 지나도 ‘돈 되는 땅’이 있다고 말하는 이유입니다. 우리나라는 선진국과 비교하면 국토 대비 도시개발 비율이 절반에 불과하죠. 우리 국토에서 현재 개발된 도심지만한 땅이 더 개발된다고 보면 됩니다. 그만큼 잠재된 땅이 많다는 뜻이죠. 집은 현금을 방석에 깔고 앉는다는 개념밖에 없습니다. 월세나 전세로 살아도 현금을 이용해 최대한 투자해야 합니다. 저도 아직 집이 없습니다.”
-땅은 큰돈이 필요하지 않나.
“아닙니다. 오히려 아파트 사려면 최소 1억원 이상 필요하죠. 땅은 3000만원으로도 투자 가능합니다. 물론 3000만원으로 오피스텔이나 다세대주택에 투자할 수도 있지만 가격 상승률을 보면 땅이 최고죠. 땅은 5년을 투자한다고 했을 때 가격이 2배 이상 오를 수 있습니다. 물론 조건은 있죠. 용도지역이 좋고 필지가 예쁜 개발지 인근 땅을 사야 합니다.”
-사고 싶어도 목돈이 없다면.
“3000만원으로도 투자할 방법이 있습니다. 공동투자하는 거죠. 예를 들어 내가 1억원이 있는데 3억원짜리 땅이 탐난다면 3명이 같이 투자하세요. 다만 공동 투자에는 지분분할 방법과 필지분할 방법이 있는데 저는 반드시 필지분할만 이용합니다. 지분분할은 다른 공유자의 동의를 얻지 못하면 평생 땅을 못 팔 수도 있습니다.”
■“사고 싶은 땅은 직접 밟아보라”
전 소장이 땅 투자를 처음 시작한 건 2007년. 당시 물건 분석을 잘못해 크게 고생했다고 털어놨다. 그는 이 사건을 스스로 ‘창북리 주유소 습격사건’이라고 불렀다.
-창북리 주유소 습격사건이요?
“전북 부안군 계화면 창북리 교차로에 있는 땅이었는데, 시세의 반값에 나왔습니다. ‘웬 떡이냐’ 싶어 덜컥 투자했죠. 나중에 갔더니 맨홀이 하나 있는데, 뚜껑을 열자마자 썩은 기름 냄새가 진동했어요. 알고 보니 주유소 땅이었던 거죠. 6000만원을 들여 땅을 샀는데 기름 걷어내는데 6000만원 들었습니다. 결국 원래 시세대로 산 셈이지만 몇달 고생한 생각하면 손해였죠. 그 때부터 좋은 땅을 찾는 법과 땅의 부가가치를 높이는 방법을 계속 연구했습니다. 땅 살 때마다 삽을 들고 다니면서 한 번씩 파보는 버릇도 생겼어요.(웃음)”
-초보 투자자에게 조언한다면.
“초보의 경우 경매로 땅을 살 때 감정평가에만 의존하는데 실제로 현장 답사를 하지 않으면 실패할 확률이 높습니다. 사고 싶은 땅이 있다면 반드시 직접 밟아봐야 합니다. 땅은 이론과 실전이 워낙 달라 변수가 많죠.”
“아닙니다. 오히려 아파트 사려면 최소 1억원 이상 필요하죠. 땅은 3000만원으로도 투자 가능합니다. 물론 3000만원으로 오피스텔이나 다세대주택에 투자할 수도 있지만 가격 상승률을 보면 땅이 최고죠. 땅은 5년을 투자한다고 했을 때 가격이 2배 이상 오를 수 있습니다. 물론 조건은 있죠. 용도지역이 좋고 필지가 예쁜 개발지 인근 땅을 사야 합니다.”
-사고 싶어도 목돈이 없다면.
“3000만원으로도 투자할 방법이 있습니다. 공동투자하는 거죠. 예를 들어 내가 1억원이 있는데 3억원짜리 땅이 탐난다면 3명이 같이 투자하세요. 다만 공동 투자에는 지분분할 방법과 필지분할 방법이 있는데 저는 반드시 필지분할만 이용합니다. 지분분할은 다른 공유자의 동의를 얻지 못하면 평생 땅을 못 팔 수도 있습니다.”
■“사고 싶은 땅은 직접 밟아보라”
전 소장이 땅 투자를 처음 시작한 건 2007년. 당시 물건 분석을 잘못해 크게 고생했다고 털어놨다. 그는 이 사건을 스스로 ‘창북리 주유소 습격사건’이라고 불렀다.
-창북리 주유소 습격사건이요?
“전북 부안군 계화면 창북리 교차로에 있는 땅이었는데, 시세의 반값에 나왔습니다. ‘웬 떡이냐’ 싶어 덜컥 투자했죠. 나중에 갔더니 맨홀이 하나 있는데, 뚜껑을 열자마자 썩은 기름 냄새가 진동했어요. 알고 보니 주유소 땅이었던 거죠. 6000만원을 들여 땅을 샀는데 기름 걷어내는데 6000만원 들었습니다. 결국 원래 시세대로 산 셈이지만 몇달 고생한 생각하면 손해였죠. 그 때부터 좋은 땅을 찾는 법과 땅의 부가가치를 높이는 방법을 계속 연구했습니다. 땅 살 때마다 삽을 들고 다니면서 한 번씩 파보는 버릇도 생겼어요.(웃음)”
-초보 투자자에게 조언한다면.
“초보의 경우 경매로 땅을 살 때 감정평가에만 의존하는데 실제로 현장 답사를 하지 않으면 실패할 확률이 높습니다. 사고 싶은 땅이 있다면 반드시 직접 밟아봐야 합니다. 땅은 이론과 실전이 워낙 달라 변수가 많죠.”
-좀 더 구체적으로 얘기해주시죠.
“내비게이션(자동항법장치)에 주소를 입력했을 때 차 타고 토지 앞까지 갈 수 없으면 사지 말라고 조언합니다. 주소를 입력했는데 못찾는 땅이면 문제가 있는 겁니다. 주변 1km 이내 땅들도 둘러봐야 합니다. 땅이 꺼져 있는지, 경사가 있는지, 주변에 땅을 가로막는 장애물이 없는지도 살펴보세요.”
-경작물도 봐야 한다면서요.
“농지의 경우 경작물이 무엇인지도 중요합니다. 농지에서 나는 수확물은 수확 전까지 훼손할 수 없도록 규정돼 있죠. 특히 인삼은 수확기간이 최소 5년 이상이어서 단기 투자는 불가능합니다.”
-언론 보도 외에 정보얻는 비결은.
“인터넷에 나오지 않는 정보는 주민공람회에서 얻을 수 있어요. 주민들 상대로 이전까지 공개되지 않은 개발계획과 개발도면이 처음 발표되는 경우가 많습니다. 그런데 언론에 개발 소식이 보도됐을 때가 오히려 투자하기 안전한 시기입니다. 너무 초기에 들어가면 개발이 무산될 위험이 있죠. 어차피 땅값은 완공 전까지 꾸준히 오르고 완공 후에도 올라갑니다.”
“내비게이션(자동항법장치)에 주소를 입력했을 때 차 타고 토지 앞까지 갈 수 없으면 사지 말라고 조언합니다. 주소를 입력했는데 못찾는 땅이면 문제가 있는 겁니다. 주변 1km 이내 땅들도 둘러봐야 합니다. 땅이 꺼져 있는지, 경사가 있는지, 주변에 땅을 가로막는 장애물이 없는지도 살펴보세요.”
-경작물도 봐야 한다면서요.
“농지의 경우 경작물이 무엇인지도 중요합니다. 농지에서 나는 수확물은 수확 전까지 훼손할 수 없도록 규정돼 있죠. 특히 인삼은 수확기간이 최소 5년 이상이어서 단기 투자는 불가능합니다.”
-언론 보도 외에 정보얻는 비결은.
“인터넷에 나오지 않는 정보는 주민공람회에서 얻을 수 있어요. 주민들 상대로 이전까지 공개되지 않은 개발계획과 개발도면이 처음 발표되는 경우가 많습니다. 그런데 언론에 개발 소식이 보도됐을 때가 오히려 투자하기 안전한 시기입니다. 너무 초기에 들어가면 개발이 무산될 위험이 있죠. 어차피 땅값은 완공 전까지 꾸준히 오르고 완공 후에도 올라갑니다.”
조선일보 고성민 기자 입력 : 2016.12.08